溢价率是什么意思高好还是低好(溢价率是负数好还是正数好)

原创刘博团队2022年即将结束,土地市场正在出现新的变化:有的城市开始回暖,而有的城市仍然冰冷异常。01我们选取了中指研究院统计的22城广义流拍率和溢价占比两项数据,来对比分析今年22城集中土拍情况。土地流拍,是

原创 刘博团队

2022年即将结束,土地市场正在出现新的变化:有的城市开始回暖,而有的城市仍然冰冷异常。

01

我们选取了中指研究院统计的22城广义流拍率和溢价占比两项数据,来对比分析今年22城集中土拍情况。

溢价率是什么意思高好还是低好(溢价率是负数好还是正数好)

土地流拍,是指拍地时买家竞价太低,或者没有买家出价,导致土地没有拍卖出去的情况。

一般来讲, 一个城市房地产市场越差,其土地流拍率越高。当开发商没有看到利润时,自然没有动力进场。

溢价就是指比挂牌的价格高,高出多少用百分比表示就是溢价率,其实就是涨幅的意思。

溢价率越高,代表房企对未来市场预期看好,愿意付出更多成本去拿地。反之,为了保证后续利润,房企必须提高房价才行。

结合上表来看,哪些城市土地很难卖出去?

从广义流拍率看,从高往低,长春(40%)、天津(35%)、沈阳(22%)和合肥(22%)四个城市,土地流拍率高居22个城市前列。

再结合溢价占比看,从低往高,长春(0%)、沈阳(0%)、郑州(4%)三个城市垫底。

两个排名重合的城市,只有长春和沈阳,说明这两个城市土地最难卖。

事实上,长春和沈阳今年供地次数和供地面积均创新低。

今年不少城市都发布了第四批、第五批次集中供地,12月13日,重庆第三批集中供地收官。

因此,今年只有长春和沈阳,仅举办了两轮集中土拍,而且供地面积较去年大幅缩水。

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22城2022年涉宅用地各批次推出情况(市本级,单位:万㎡,截至2022年11月)

今年以来,长春房价一路走跌。

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克而瑞披露的数据显示,长春前11个月商品房销售面积较去年同期跌了35%。

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截至2022年11月,沈阳商品住宅可售面积为1475万平。按照11月沈阳市商品住宅成交48万平计算,去化周期高达30个月。

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今年前11个月,无论是房地产投资、商品房销售面积,还是商品房销售额,东北的跌幅均位居第一。

因此,以长春和沈阳为代表的东北楼市,全国最冷。

而土地市场热度比较高的城市,主要集中在一线和新一线城市

深圳、合肥、北京、杭州、厦门、上海。

北上深杭,城市经济基本面强劲,购买力充足,房企越来越倾向把主要火力集中在核心城市;

而厦门岛内地块稀缺,对福建高收入人群吸引力强,因此市场热度不减。

合肥全年供地计划完成率超150%,土拍热度在22城中排名靠前,特别是滨湖科学城片区地块吸引大量房企参拍。

预计明年合肥新房市场供应竞争将较为激烈,土拍热度或将有所降低。

02

22城集中供应的土地,都卖给了谁?

总体看,地方国资是22城的拿地主力,拿地金额占比达到42%,超过了央国企的37%。

民企占比仅为16%,混合所有制企占比为5%。

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数据显示,2022年1至11月拿地金额的TOP30中,国央企和地方国资拿地达23家;

23家拿地金额5930亿元,占30强房企总金额的78.64%,近八成。

五强全是国企央企,十强中才出现绿城中国、滨江集团这两家民企,排名分别为第六、七位。

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拿地金额的变化,充分体现了当下房地产格局的变化,从更细致的角度看,不同类型的企业投资力度也在分化。

在22城第一、二批次集中供地中,央国企还是拿地主力,代表央国企的红色折线保持在高位。

第三批次集中供地开始,央国企投资有所下滑,此时,地方国资开始接棒进场,蓝色折线不断走高,城投公司逐渐成为托底主力。

而民营房企的工作主要集中在筹融资、促销售上,投资需求较为疲弱,绿色折线一直保持低位。

混合所有制企业占比较低,橙色折线年底出现一定翘尾行情。

溢价率是什么意思高好还是低好(溢价率是负数好还是正数好)

地方国资,也就是“城市建筑投资公司”,可以理解为各大城市的政府投融资平台。

在土地市场景气偏弱时期,城投公司参与土拍,一方面存在虚增土地出让收入的情况;

另一方面,大额的土地购置,也会带来城投公司的资金占用压力,增加外部融资需求。

近5年,城投债发行规模成倍增加,截至2022年上半年,城投存量债券已超10万亿元。

溢价率是什么意思高好还是低好(溢价率是负数好还是正数好)

数据来源:Wind、CRIC

对于拿地金额较大的城投公司,需要关注拿地的用途、后续融资需求和债务的到期压力。

溢价率是什么意思高好还是低好(溢价率是负数好还是正数好)

一个足够稳定的楼市,一定是一个有多种房企共同参与的楼市。

随着民企融资逐渐改善,部分优质房企将重返土地市场。

03

总的来看,集中供地制度短期内不会取消,但会更符合 “一城一策”和市场化导向。

在城市分化加剧情况下,一线、准一线的供地批次将增加,不再严格执行“全年三次”,核心地块将成为房企争夺的重点;

而三四线城市,商品房库存大难消化,则要从需求端入手,提振市场信心,才能逐渐恢复土地供应。

对于购房者而言,在需求端限购限贷不断放松的情况下,远离土地流拍率高的城市,选择土拍溢价率高的城市,更为明智。

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